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덕산온천관광지는 전국에서도 손꼽히는 방문객 수를 자랑하지만 시설 노후화와 복잡한 토지소유 구조로 인해 민간개발 유치에 한계를 보이고 있다 이에 따라 내포신도시와의 연계를 통해 덕산면을 신도시 배후 전원주거지로 육성하고 도시개발법에 따른 체계적인 개발이 필요하다는 요구가 제기된다 덕산온천은 도청 이전에 따른 인구 유입과 관광 수요 증가가 예상되는 지역으로 전략적 개발이 시급하다
개발방식은 기존 관광지는 환지방식으로 주변 농촌지역은 수용방식으로 적용하는 혼용방식이 제안된다 도시개발사업의 규모는 내포신도시 산업단지 유발 인구와 파급효과를 감안해 약 2800세대 20만로 설정되었고 이를 수용할 중고밀도 주택지 및 단독주택지 등이 계획된다 다만 높은 지가로 인해 토지수용비가 과다하고 사업성이 낮아 민간사업자 유치를 위해서는 공공지원이 필수적이다
세 가지 개발 대안이 제시되었으며 온천관광지 해제와 용도지역 상향조정이 필요하다 사업시행자는 민간개발자 온천조합 예산군이 참여하는 SPC 형태가 적합하며 재원조달은 자기자본 2030 확보와 공공의 신용보강이 병행되어야 한다 특히 예산군의 지분 참여는 PF 대출 유치에 유리하며 민간의 투자 활성화를 위한 핵심 요인으로 작용한다
정책 과제로는 고지가 해소 투기 방지 차별화된 개발전략 수립이 강조되며 온천을 활용한 전원주택단지 조성 대형판매시설 유치 시니어 친화형 정주환경 마련 등이 필요하다 도시개발 추진 시 기존 도시지역과의 중복을 피하고 온천용수 부족 주민 갈등 등의 문제에 대비해야 한다 특히 온천자원 활용 극대화와 덕산 도시 기능 보호가 중요하다
현실적인 부동산 경기 침체와 PF 시장의 위축을 고려할 때 독립적인 수익구조 마련이 어려운 상황에서 공공의 선제적 투자가 민간 유입의 기폭제가 될 수 있다 내포보부상촌 개발과의 연계 유휴 온천공 활용 등은 민간의 참여를 유도할 수 있는 중요한 전략으로 제시된다 이를 통해 관광과 주거 기능이 융합된 지속 가능한 도시개발이 가능하다
결론적으로 덕산면 주변은 내포신도시와 연계한 성장 잠재력을 갖추고 있으며 공공과 민간이 협력하는 전략적 도시개발 접근이 요구된다 부동산시장의 특수성과 고지가 기반시설 부족 등 제약을 극복하기 위해서는 장기적 비전과 유연한 제도 운영이 필수이다

Ⅰ 덕산면 주변지역 정비사업의 개요
1 사업의 필요성 및 목적
2 사업의 개요
Ⅱ 덕산면 주변지역의 개발여건
Ⅲ 덕산면 주변지역 개발방안
1 목표 및 전략
2 개발방식
3 사업 타당성
4 사업구도
5 개발사업 추진에 따른 정책과제
Ⅳ 정책건의
참고자료 도시개발구역의 대안